觀點(diǎn)網(wǎng) 12月30日，永升服務(wù)與大股東旭輝敲定了未來三年的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

永升服務(wù)表示，由于2022年簽訂的旭輝物業(yè)管理服務(wù)總協(xié)議即將到期，且其仍有意進(jìn)行該交易，因此與旭輝重續(xù)2025年物業(yè)管理服務(wù)總協(xié)議，服務(wù)期限由2026年1月1日起至2028年12月31日止。

服務(wù)范圍包括但不限于旭輝未出售物業(yè)、停車場(chǎng)及物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)；物業(yè)銷售辦事處的現(xiàn)場(chǎng)安保、清潔、綠化以及客戶服務(wù)；前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)；向完工及未交付的物業(yè)項(xiàng)目提供清潔及房屋檢驗(yàn)服務(wù)；其他增值服務(wù)。

(資料圖片僅供參考)

“市場(chǎng)化原則”

如無特殊情況，續(xù)簽服務(wù)協(xié)議在關(guān)聯(lián)公司之間屬于是常規(guī)基操，且服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)年限、特別說明事項(xiàng)等細(xì)節(jié)少有變數(shù)，最有看頭的就是服務(wù)費(fèi)的商定結(jié)果。

回顧過去三年的服務(wù)費(fèi)過往總額，分別為4.05億元、2.35億元和1.01億元，降幅約為42%及57%。（注：2025年數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計(jì)至前10月）

若與擬定的年度上限作對(duì)比，2023年至2025年前10月，永升服務(wù)收到的年度總額僅占年度上限的41%、21%及9%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

因此，在新簽的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議里，“建議年度上限”一欄一改往年表現(xiàn)，直接將未來三年建議年度上限定為1.25億元/年，與2025年實(shí)際服務(wù)費(fèi)基本上處于同一水平。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

服務(wù)費(fèi)年度上限的數(shù)額終于回到現(xiàn)實(shí)，究其原因，一方面是出于對(duì)市場(chǎng)行情的考量，包括房企利潤(rùn)承壓、服務(wù)費(fèi)回款速度慢、服務(wù)費(fèi)單價(jià)下降等；另一方面則在于永升服務(wù)近幾年來有意與淡化地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)往來。

最新披露的2025年半年度報(bào)告中，物聊社注意到，永升服務(wù)曾表示“按照市場(chǎng)化原則處理與旭輝集團(tuán)業(yè)務(wù)往來”，以及“持續(xù)提升公司獨(dú)立第三方市場(chǎng)發(fā)展能力”。

近年來，物業(yè)行業(yè)持續(xù)受到房地產(chǎn)行業(yè)影響，不少物企都選擇主動(dòng)降低與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)往來占比，提高市場(chǎng)化拓展程度。

以永升服務(wù)為例，上半年，永升服務(wù)在管面積為2.54億平方米，來自旭輝的在管面積為5885.7萬(wàn)平方米，來自第三方的在管面積為1.95億平方米，分別占總在管面積的23.2%和76.8%；而去年同期分別占比25.6%和74.4%，變值為2.4個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)中報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

收入方面，上半年，永升服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)錄得收入26.69億元，其中來自旭輝的收入為6.14億元，占該分部總收入的23%，同比減少6.1個(gè)百分點(diǎn)；來自第三方的收入為20.54億元，占比77%。

“去旭輝化”

永升服務(wù)的更名，也是物企與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方在業(yè)務(wù)往來上呈現(xiàn)出“早期強(qiáng)化、晚期淡化”特性的縮影。

公開資料顯示，永升服務(wù)成立于2002年，2017年新三板上市時(shí)，全稱為“上海永升物業(yè)管理股份有限公司”，簡(jiǎn)稱“永升物業(yè)”。

后來，該公司從新三板摘牌并進(jìn)行內(nèi)部重組，于2018年轉(zhuǎn)戰(zhàn)港交所，上市主體更名為“永升生活服務(wù)集團(tuán)有限公司”，簡(jiǎn)稱“永升生活服務(wù)”。

2021年7月，永升生活服務(wù)發(fā)布公告，稱已更名為“旭輝永升服務(wù)集團(tuán)有限公司”，簡(jiǎn)稱“旭輝永升服務(wù)”，品牌英文簡(jiǎn)稱由“YONGSHENG SERVICE”調(diào)整為“CIFI YS-SERVICE”，品牌標(biāo)志也隨之同步調(diào)整；同時(shí)，開始與旭輝業(yè)績(jī)并表。

2023年3月，旭輝永升服務(wù)公告稱，公司核數(shù)師收到一封匿名信函，信函中載有對(duì)旭輝永升服務(wù)與旭輝進(jìn)行的若干交易的多個(gè)指控，涉及總金額為18億元，旭輝永升服務(wù)同日亦因無法按時(shí)披露2022年業(yè)績(jī)而停牌。

經(jīng)過近6個(gè)月時(shí)間努力，旭輝永升服務(wù)于2023年9月成功復(fù)牌，但資本市場(chǎng)對(duì)這家物企投去的沖擊仍在持續(xù)。

同年12月，旭輝永升服務(wù)董事會(huì)再次申請(qǐng)更名，擬將公司英文名稱由“CIFI Ever Sunshine Services Group Limited”更改為“Ever Sunshine Services Group Limited”，中文名稱由“旭輝永升服務(wù)集團(tuán)有限公司”更改為“永升服務(wù)集團(tuán)有限公司”。

對(duì)于更名的原因，永升服務(wù)表示：“更符合集團(tuán)作為一個(gè)獨(dú)立實(shí)體的長(zhǎng)期獨(dú)立市場(chǎng)化發(fā)展戰(zhàn)略，并有助于加強(qiáng)集團(tuán)整體獨(dú)立品牌建設(shè)?！?/p>

短短的一句話便出現(xiàn)了三次“獨(dú)立”，可見，永升服務(wù)的“去旭輝化”十分堅(jiān)決。

2024年4月，永升服務(wù)再次完成更名，市場(chǎng)外拓能力也明顯得到增強(qiáng)。據(jù)2024年中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，永升服務(wù)期內(nèi)來自第三方的在管面積達(dá)到1.8億平方米，同比增長(zhǎng)10.9%，占比總在管面積的74.4%。

再后來，旭輝也主動(dòng)加入了永升服務(wù)的“去旭輝化”動(dòng)作。

2025年9月，旭輝與LMR訂立交易協(xié)議，擬向后者出售旗下物業(yè)公司永升服務(wù)約1.42億股股份，占永升服務(wù)發(fā)行股份總數(shù)約8.24%，交易總金額約為2.76億港元。

但實(shí)際上，變賣永升服務(wù)股份，是旭輝走出債務(wù)困境的一大跳板。

“公司已將間接持有的永升服務(wù)股權(quán)識(shí)別為可供融資用途的易變現(xiàn)資產(chǎn)?！毙褫x在公告中如此表示。

交易過后，靜止的股權(quán)變成了流動(dòng)的現(xiàn)金，加之持續(xù)不斷的化債努力，2025年12月29日，旭輝宣布，境外債務(wù)重組各項(xiàng)條件均已達(dá)成，重組方案正式生效。

資料顯示，旭輝境外債務(wù)重組涉及本息總額約81億美元（約合567億元人民幣），通過債轉(zhuǎn)股、本金削減等方式預(yù)計(jì)將削減債務(wù)約人民幣380億元，化債比例達(dá)67%。

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